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湖南省财政厅湖南省地方税务局

转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知

湘财税［2006］21号

成文日期：2006年04月18日

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　　现将《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［２００６］２１号）转发给你们，并补充如下，请遵照执行。
　　一、我省普通住房的标准按《湖南省人民政府办公厅关于做好稳定住房价格工作的通知》（湘政办发［２００５］２３号）的规定执行。即普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在１．０以上，单套建筑面积在１４４平方米或套内建筑面积在１２０平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１．２倍以下。
　　二、文中第二条“按发票所载金额并从购买年度至转让年度止每年加计５％计算”，执行中按房屋购买发票载明的当月起至转让当月止的实际月份数除以１２换算成年数，尾数不足一年的，按一年计算。加计扣除计算办法如下：
　　加计扣除项目金额＝发票所载金额×５％×年数
　　
　　财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知
　　２００６年３月２日财税［２００６］２１号
　　
　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则和有关规定精神，现将土地增值税有关问题明确如下：
　　一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题
　　《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字［１９９９］２１０号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［２００５］２６号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
　　在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。
　　二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题
　　纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计５％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计５％的基数。
　　对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第３５条的规定，实行核定征收。
　　三、关于土地增值税的预征和清算问题
　　各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。
　　对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
　　对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在８５％以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。
　　四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题
　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
　　五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题
　　对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［１９９５］０４８号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
　　六、本文自２００６年３月２日起执行。
　　

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